מחזור משכנתא – כל מה שרציתם לדעת

מיחזור משכנתא_הפניקס הוא שמה השיווקי של פעולת סילוק הלוואת המשכנתא הנוכחית ונטילת הלוואת משכנתא חדשה במקומה, בתנאים המתאימים למצבנו הכלכלי הנוכחי. אין ספק שמשכנתא היא אחת המחוייבויות הכלכליות הגדולות בחייו של אדם, ולמרות התכנון הקפדני והארוך המלווה את תהליך לקיחת המשכנתא, פרק הזמן הארוך בו אנו פורסים את החזרי ההלוואה מביא פעמים רבות למצב בו התכנונים אותם עשינו בעבר אינם מתאימים למצבנו בהווה. השינוי באטרקטיביות המשכנתא שלקחנו יכול לנבוע ממספר סיבות המחייבות בחינה מחדש של המצב הפיננסי שלנו.

מה מביא אותנו לשקול מחזור משכנתא?

השינוי באטרקטיביות המשכנתא שלקחנו יכול לנבוע ממספר סיבות מרכזיות שכדאי להכיר. שינויים אישיים כמו החלפת מקום עבודה ובעקבותיה שינוי בהכנסה, איבוד הכנסה של אחד מבני הזוג או הוצאות שהשתנו בעקבות משפחה שגדלה, יכולים להביא אותנו למצב בו ההכנסות שלנו לא מתאימות להחזרי המשכנתא שלקחנו על עצמנו.

במקביל, ייתכן שדווקא שינויים בריביות, בשער הדולר או באינפלציה עשויים ליצור מצב בו המסלול שבחרנו בעבר הוא פחות אטרקטיבי היום. מדי פעם מחוקקים חברי הכנסת תקנות וחוקים חדשים בתחום המשכנתאות במטרה להקל על ציבור הלווים, וייתכן שגם חוקים בתחום הבנקאות משפיעים על שוק המשכנתאות ויוצרים הזדמנויות חדשות.

בדיקת מצב המשכנתא הנוכחית

לפני שאתה מתחיל לשקול מחזור משכנתא, חשוב לבדוק את מצב המשכנתא הנוכחית שלך. בקש מהבנק בו מתנהלת המשכנתא שלך להנפיק עבורך דוח סילוק יתרות, המפרט את נתוני המשכנתא שלך, הכוללים את גובה הריבית הנוכחית, יתרת הצמדה, ואת לוח הסילוקין.

באמצעות הדוח תוכל לחשב את עלות סילוק המשכנתא, והאם משתלם עבורך לסלק את המשכנתא הנוכחית ולקחת משכנתא חדשה. הדוח יכלול גם פרטים על התנאים הנוכחיים שלך, כמו סוג המסלול, תקופת ההחזר הנותרת, והתשלום החודשי הנוכחי. המידע הזה יהיה הבסיס לכל החישובים שתעשה בהמשך.

בחינת עלויות סילוק המשכנתא

עמלת פרעון מוקדם ועמלת היוון הן רק חלק מהעמלות שהבנק עשוי להשית עליך במידה ותבחר לסלק את המשכנתא לפני לקיחת חדשה. בדוק את כל ההוצאות הכרוכות בכך וקח אותן בחשבון בתהליך ההחלטה על מחזור המשכנתא.

העמלות יכולות לכלול עמלת פרעון מוקדם שמחושבת כאחוז מהסכום הנותר לפירעון, עמלת היוון שמחושבת על פי ההפרש בין הריבית הנוכחית לריבית השוק, ועמלות נוספות כמו עמלת טיפול בתיק ועמלת סגירת חשבון. חשוב לקבל מהבנק את כל הפרטים על העמלות ולחשב האם החיסכון במשכנתא החדשה מצדיק את העלויות הללו.

מצב השוק וההשפעה על ההחלטה

בצע בחינה של גובה הריבית במשק, שער הדולר ומדד המחירים לצרכן, להם השפעה מכרעת על גובה החזרי המשכנתא. בדוק האם הם ירדו או עלו מאז שלקחת את המשכנתא שלך. אם הריבית בשוק ירדה משמעותית מאז שלקחת את המשכנתא, יש סיכוי טוב שמחזור המשכנתא יחסוך לך כסף.

שער הדולר משפיע על מסלולי משכנתא צמודי דולר, ואם השער ירד מאז שלקחת את המשכנתא, ייתכן שכדאי לשקול מעבר למסלול דולרי. מדד המחירים לצרכן משפיע על מסלולי משכנתא צמודי מדד, ואם המדד עלה בקצב מתון, מסלולים צמודי מדד עשויים להיות אטרקטיביים יותר.

הערכה מחודשת של המצב הכלכלי

חשוב מחדש את סך ההכנסות וההוצאות שלך כמשפחה, כולל חישוב של הוצאות עתידיות, על מנת לקבל תמונה עדכנית של מצבך הכלכלי ויכולת ההחזר שלך כיום. זה יאפשר לך להבין באילו החזרים אתה יכול לעמוד כיום ולאיזו תקופה כדאי לפרוס אותם.

התחשב בשינויים שחלו בהכנסות שלך מאז שלקחת את המשכנתא, כמו עליות שכר, בונוסים, או הכנסות נוספות. מצד אחר, בדוק אם יש לך הוצאות חדשות כמו חינוך ילדים, טיפולים רפואיים, או הוצאות אחרות שלא היו בזמן לקיחת המשכנתא המקורית.

סקר בנקים ומשא ומתן על תנאים

ערוך סקר בין הבנקים השונים ובדוק את התנאים שהם מעניקים בלקיחת משכנתא. ייתכן ותמצא הבדלים בין הבנקים השונים, כולל עלויות טיפול בתיק, שעשויים לחסוך לך כסף רב. במקרים רבים מחזור משכנתא הוא צעד לא כלכלי לבנק בו מנוהלת המשכנתא שלך, ודווקא פניה לבנק אחר וקבלת הצעה למשכנתא חדשה עשויה לסייע לך בחסכון.

במידת הצורך נהל משא ומתן על אחוזי הריביות. זכור שלבנק יש מרווח תמרון בקביעת הריבית, ואם אתה לקוח טוב עם מצב פיננסי יציב, הוא עשוי להיות מוכן להציע לך תנאים טובים יותר. הכן מראש את כל הנתונים הרלוונטיים על הכנסותיך, נכסיך, ומצבך הכלכלי, כדי לחזק את המיקוח שלך.

חשיבות ההתייעצות עם מומחים

מחזור משכנתא הוא צעד כלכלי משמעותי שלא כדאי לבצעו לבד. התייעץ עם מומחים מסניף הבנק או מחברות פרטיות, וקבל מהם הכוונה האם מחזור המשכנתא הוא פתרון המתאים לך בשלב זה, בהתאם לתנאיה ומצבה של המשכנתא הנוכחית שלך.

יועץ משכנתאות מקצועי יכול לבצע עבורך חישוב מדויק של כל האפשרויות השונות, לכלול את כל העלויות הנלוות, ולהמליץ על המסלול הטוב ביותר. הוא יכול גם לסייע לך במשא ומתן עם הבנקים ולהשיג עבורך תנאים טובים יותר.

הזדמנות לבחינה מחדש של ביטוח המשכנתא

מחזור המשכנתא הוא הזדמנות מצוינת לבחון מחדש גם את ביטוחי המשכנתא שנערכו בזמן לקיחת המשכנתא הראשונית, וכוללים ביטוח לנכס המשועבד לבנק כבטוחה להלוואה וביטוח חיים ללווה או הלווים.

אם בעבר התפתית לרכוש ביטוח משכנתא בבנק על מנת לחסוך זמן וטרטור, זו זמן מצוין להעביר את ביטוח המשכנתא לחברת ביטוח ולחסוך כסף רב. ביטוח דרך חברת ביטוח עצמאית לרוב משמעותית זול יותר מביטוח בבנק, והכיסוי יכול להיות טוב יותר או דומה.

מתי כדאי לבצע מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא יכול להיות פתרון פיננסי מעולה כשהתנאים מתאימים, אבל חשוב לבצע בחינה מקיפה לפני קבלת ההחלטה. הכלל הפשוט הוא שאם החיסכון החודשי במשכנתא החדשה מצדיק את עלויות המחזור, וההחזר החודשי החדש מתאים ליכולת שלך, אז המחזור כדאי. זכור שמחזור משכנתא הוא לא רק על חיסכון בכסף, אלא גם על התאמה טובה יותר של ההלוואה לצרכים הנוכחיים שלך. התייעץ עם מומחים, בדוק את כל האפשרויות, וקבל החלטה מושכלת שתשפר את מצבך הפיננסי לטווח הארוך.